قانون پرداخت حق شارژ

قانون پرداخت حق شارژ و هزینه های مشترک ساختمان

به‌وجود آمدن آپارتمان‌های بلند و روی آوردن سریع و شتابزده مردم به زندگی آپارتمان‌نشینی آنقدر یکدفعه اتفاق افتاد که همین مردم فرصت نکردند محیط زندگی و شناخت اجتماعی‌شان را نسبت به زندگی مرتفع‌نشینی تغییر دهند.

بگذارید واضح‌تر بگویم، این میهمان ناخوانده به اسم «آپارتمان‌نشینی» که سبک خاص زندگی را با خود به ارمغان آورد آنقدر صاعقه آسا شکل گرفت که مردم فرصت نکردند در مورد چند و چون این نوع زندگی خاص و متمدن اطلاعات کسب کنند. نتیجه چنین اتفاقی آن شد که فرهنگ آپارتمان‌نشینی بین مردم روند کند‌تری نسبت به رشد سکونت در آن داشته باشد که گاه باعث اختلاف بین ساکنین و مدیران آپارتمان می‌شود. ناگفته نماند این مشکلات همچنان نیز ادامه‌دارد. نکته مهم و تقریباً نادیده گرفته شده در حقوق آپارتمان‌نشینی این است که همه اعضای ساکن در آپارتمان نمی‌توانند از فضای مشاع یا به اصطلاح عمومی آپارتمان استفاده شخصی کنند.

این مسئله شامل استفاده بی‌اجازه بعضی از ساکنین از فضای پاگرد به عنوان محلی برای قرار دادن جاکفشی یا گلدان‌ها می‌شود. البته جا دارد اینجا نکته‌ای مهم را یادآوری کنم و آن این است که همه شروط و قوانین آپارتمان‌نشینی ممکن است به خاطر تفاهم شکل گرفته میان ساکنین یا براساس تأیید اعضای هیئت مدیره ساختمان تغییر پیدا کند. نمونه‌اش همین قرار دادن جاکفشی و گلدان در فضای پاگرد است که اغلب ساکنین نسبت به این مسئله به شرطی که مانع تردد بقیه نشود مشکلی ندارند. در بیشتر موارد کسانی که ساکن مجتمع‌های چندین طبقه هستند مالک واقعی واحد نیستند و در واقع مستأجر هستند. سؤال مهم این است که در این شرایط پرداخت هزینه شارژ برعهده کیست؟ یا اینکه واحدی که از مشاعات ساختمان استفاده نمی‌کند هم ملزم به پرداخت حق شارژ است؟ واحد مسکونی که مدتی تخلیه بوده یا ساکن آن مسافرت بوده از پرداخت شارژ معاف است؟

حسین هاشمی نسب، وکیل پایه یک و کارشناس دادگستری در پاسخ به این سؤال‌ها می‌گوید: قانون تملک آپارتمان‌ها در مورد اینکه پرداخت هزینه شارژ با مستأجر یا مالک است اظهارنظر صریحی نکرده است. اما با توجه به تبصره ماده ۳ آئین‌نامه می‌توان چنین برداشت کرد که اگر قراردادی بین مالک و مستأجر در مورد پرداخت هزینه شارژ ساختمان منعقد نشده باشد پرداخت این هزینه به عهده مستأجر و استفاده کننده از واحد استیجاری است.

گاهی پیش می‌آید که اگرچه به موجب قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان به عهده مالک گذاشته شده است اما مالک از پرداخت آن امتناع می‌کند. در این شرایط مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مربوطه را پرداخت کند. اما ضرورت و اهمیت این موضوع به حدی است که قانونگذار در مواردی مالک و مستأجر را به صورت تضامنی مسئول پرداخت شارژ و هزینه مشترک ساختمان قلمداد کرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتی که پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولی او از پرداخت چنین هزینه‌هایی امتناع کند، مدیر یا مدیران ساختمان می‌توانند برابر قوانین مربوطه اقدام نمایند.

نکته مهم اینکه اگر خواستید یک واحد آپارتمانی بخرید، بعد از اینکه از سابقه ثبتی ملک، پرداخت عوارض شهری و مالیات توسط مالک قبلی یقین حاصل کردید باید از تسویه حساب مالک قبلی با مدیر ساختمان در مورد هزینه‌های مشترک ساختمان نیز مطمئن شوید.

طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها قانونگذار دفاتر اسناد رسمی را موظف کرده است در هنگام تنظیم هر سند انتقال، اجاره، رهن و صلح گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های شارژ را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده از مالک مطالبه نماید. در بسیاری موارد مشکل پرداخت هزینه شارژ به این دلیل است که مالک یا مستأجر با استناد به حضور نداشتن یا اقامت نکردن در واحد از پرداخت هزینه‌های شارژ سر باز می‌زند. در قانون برای چنین مشکلاتی راهکار قضایی درنظر گرفته شده است، حق شارژ و هزینه تعمیرات ساختمان به بودن یا نبودن افراد در خانه یا حتی به کم یا زیاد مصرف کردن انرژی ربطی ندارد. هیچ کس هم نمی‌تواند با مصوبه مجمع عمومی ساختمان یا اکثریت ساکنین مجتمع مسکونی مخالفت کرده و از پرداخت شارژ امتناع کند.

بر اساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب اسفند ۱۳۴۳ پرداخت حق شارژ ساختمان به صورت ماهانه الزامی است خواه استفاده شود یا در صندوق آپارتمان ذخیره گردد.

اگر ساکن واحد مسکونی (مستأجر یا مالک) از پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترک ساختمان خودداری کرد ابتدا هیئت مدیره ساختمان موظف است به صورت کتبی به خاطی درباره عدم پرداخت هزینه شارژ تذکر دهد. در صورت پرداخت نشدن مجدد حق شارژ، هیئت مدیره ساختمان می‌تواند با مراجعه به نزدیک‌ترین مجتمع قضایی محل سکونت اظهار‌نامه‌ای برای شخص خاطی ارسال کند و به او فرصت ۱۰ روزه برای تسویه حساب با مدیر ساختمان بدهد.

در این زمینه قانونگذار این اطمینان را می‌دهد که اگر برای بار دوم همین فرد از دادن شارژ امتناع کرد، مدیران ساختمان می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل و به استناد اظهار نامه درخواست اجرائیه کنند. اگر در این مرحله هم شخص خاطی توجهی به اجرائیه ثبت نکرد مدیران ساختمان می‌توانند به استناد تبصره یک ماده ۱۰ به دادگاه حقوقی قانون مراجعه و شکایتی علیه مالک یا مستأجر تسلیم دادگاه کنند.

دادگاه موظف است به اینگونه شکایات خارج از نوبت رسیدگی کند، حکم محکومیت فرد خاطی را در اولین فرصت رسیدگی صادرکند، فرد را ملزم به تسویه حساب و جریمه دو برابر بدهی و گاهی محرومیت‌های قانونی مانند خدمات مشترک ازجمله شوفاژ، آب گرم، گاز و. . . محکوم نماید.

هاشمی نسب درباره مبنای هزینه‌های مشترک ساختمانی افزود: تعیین نحوه محاسبه هزینه‌های مشترک آپارتمان قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی‌گردد که می‌توانند به هر نحوی آن را تعیین کنند.

اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان از هزینه‌های مشترک بردو پایه است:

اول اینکه آن قسمت که ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و… به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می‌شود.

در دومین حالت سایر مخارجی که ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تأسیسات، تزئینات قسمت‌های مشترک ساختمان و نظافت محوطه به طور مساوی محاسبه می‌شود. در هر صورت هر یک از واحدها که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی کند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه کند.